Szanowni Państwo, ze względu na prawny problem - jak należy klasyfikować balkony, loggie i tarasy, oraz ich naprawy i konserwację w odwołaniu do licznych wyroków sądowych, oraz definicji słownikowych przyjęto poniższą definicję na potrzeby dalszych rozważań:

BALKON - płyta z balustradą umieszczona na zewnątrz budynku, połączona drzwiami
z pomieszczeniami wewnętrznymi, element architektoniczny, nadwieszony, posiadający formę otwartą.
LOGGIA - wnęka w zewnętrznej płaszczyźnie budynku, otwarta na zewnątrz, oddzielona drzwiami i oknami od pomieszczeń wewnętrznych. Jest platformą cofniętą w głąb linii elewacji budynku.
TARAS - odkryta, płaska część budynku otoczona balustradą umieszczona na parterze
(często połączona schodami z ogrodem), na piętrze lub płaskim dachu.

Poniżej przedstawiamy stanowisko na podział zakresu obowiązków Spółdzielni Mieszkaniowej oraz właścicieli lokali w kwestii utrzymania opisywanej materii w należytym stanie technicznym. Za poniższe elementy odpowiadają:

LOGGIA I BALKON Z BOCZNYMI ŚCIANAMI

• Barierka metalowa – Spółdzielnia,
• Barierka betonowa – wnętrze właściciel, na zewnątrz Spółdzielnia,
• Górna pozioma płaszczyzna barierek betonowych – Spółdzielnia,
• Obróbki blacharskie odwadniające posadzkę - Spółdzielnia,
• Zabudowy balkonowe i spowodowane przez nie szkody – właściciel,
• Obróbki i daszki zabudów balkonowych - właściciel,
• Docieplenie ścian – Spółdzielnia,
• Wylewka z prawidłowym spadkiem, izolacja przeciwwodna i wykończenie (płytki) – właściciel,
• Zewnętrzna elewacja bocznych ścian (jeżeli dotyczy) – Spółdzielnia
• Wewnętrzna strona ścian i dół stropów (wnętrze) – właściciel.

BALKON

• Zabudowy balkonowe i spowodowane przez nie szkody – właściciel,
• Obróbki i daszki zabudów balkonowych - właściciel,
• Posadzka z płytek – Spółdzielnia (cena płytek do 50 zł/m2, kupuje właściciel, refinansowanie na podstawie faktury imiennej właściciela lokalu),
• Pozostałe elementy – Spółdzielnia.

TARAS (Jagiellońskie 31 i 32)

• Całość prac – Spółdzielnia.

W zależności od stosunku udziałów w nieruchomości wspólnej, właściciele ponoszą m.in. wydatki i ciężary związane z utrzymaniem części wspólnej, np. w ponoszeniu kosztów remontów oraz bieżącej konserwacji. Wydatki za utrzymanie części lokalu ponoszone są wyłącznie przez właścicieli lokalu. W praktyce wielokrotnie pojawiał się problem, jak należy klasyfikować balkony, loggie i tarasy oraz czy powinny być one uwzględniane przy obliczaniu udziału w nieruchomości wspólnej (a w konsekwencji przez kogo powinny być pokrywane koszty ich remontu), czy traktowane jako część danego lokalu.

Ponieważ ustawodawca zarówno na gruncie u.w.l., jak również ustawy z dnia 4 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (Dz.U. 2018 poz. 1202) nie zdefiniował pojęć takich jak balkon, loggia czy taras, należy posiłkować się w tej kwestii dorobkiem judykatury, która zazwyczaj uwzględniała definicje stosowane w języku powszechnym.

Status prawny balkonu budzi wiele kontrowersji w szczególności, że poglądy Sądu Najwyższego w tej kwestii nie były i nie są jednolite. Wielokrotnie w orzecznictwie podkreślano, że nie jest możliwe precyzyjne ustalenie, gdzie kończy się część składowa lokalu, a gdzie zaczyna się nieruchomość wspólna. Na gruncie orzecznictwa można jednak stwierdzić, że szeroko rozumiany balkon stanowi część składową lokalu - przy czym za przestrzeń wewnętrzną balkonu odpowiada właściciel lokalu, do którego balkon przynależy, a części konstrukcyjne balkonu stanowią część nieruchomości wspólnej za które odpowiada wspólnota / spółdzielnia.

1. Sąd Najwyższy – Uchwała z dnia 7 marca 2008 roku III CZP 10/08:
a. „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.”
b. „Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawnorzeczowego balkonu wskazuje się zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Podkreśla się przy tym, że status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna budynku. Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze, oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i wówczas służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu. W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część składową lokalu mieszkalnego, (…)”
c. „Nie ma wątpliwości, że balkony, których dotyczy kwestionowana uchwała strony pozwanej, służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ wejścia na nie prowadzą wyłącznie z poszczególnych lokali mieszkalnych. Ta okoliczność przesądza, że balkony są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej.”
d. „(…) wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.”
2. Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. akt: I ACa 763/13 z dnia 16 stycznia 2014 r.):
„(…) barierka każdego z przedmiotowych balkonów jest elementem w istotny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako taka nie może być uznana za część nieruchomości służącej do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu. Nie sposób w szczególności w niniejszej sprawie w sensowny sposób rozdzielić wewnętrznej części barierki, która mogłaby ewentualnie stanowić część składową lokalu, od części zewnętrznej będącej fragmentem nieruchomości wspólnej (elewacji).”
3. Sąd Okręgowy w Krakowie (Sygn. akt I C 2094/16):
„Na temat statusu prawnego balkonu czy tarasu wypowiadał się niejednokrotnie Sąd Najwyższy a i Sąd Apelacyjny w postanowieniu wydanym w niniejszej sprawie zajął stanowisko w tej kwestii z którego wynika iż balkon jest i częścią składową lokalu do którego przynależy w zakresie widocznie wyodrębnionej przestrzeni wykorzystywanej wyłącznie do użytku właściciela lokalu i jest też jednocześnie elementem architektonicznej konstrukcji trwale połączonej z budynkiem i nie służącej do wyłącznego użytku właściciela lokalu i stanowiącej w tym zakresie nieruchomość wspólną. Powołany w przedmiotowej uchwale podział kosztów remontu na koszty dotyczące nieruchomości wspólnej obciążające wspólnotę i koszty części przeznaczonych do wyłącznego użytku właściciela lokalu, obciążającego tego właściciela – jest zgodny z powyższą interpretacją prawną statusu balkonu czy tarasu i wynikającymi z tego konsekwencjami.”
4. Sąd Okręgowy w Słupsku (Sygn. akt IV Ca 168/13):
„Zważyć należy, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić tylko takie elementy , które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli wyodrębnionych lokali ( art. 3 ustęp 2 ustawy o wł. lokali). Oznacza to, że w skład nieruchomości wspólnej nie wchodzi balkon ,a tym bardziej, z uwagi na jej usytuowanie względem budynku, loggia przylegająca do lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służąca do wyłącznego użytku jego właściciela . W takim przypadku stanowi ona część składową tego lokalu . Sąd Rejonowy na poparcie powyższej okoliczności przytoczył aktualne orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczące tej materii , a powyższe stanowisko akceptuje i przyjmuje za własne, bez zbędnego powtarzania, także Sąd II instancji.”
5. Sąd Najwyższy - Postanowienie z dnia 14 lipca 2010 r. (V CSK 31/10):
„Gdyby wszystkie loggie i balkony zaliczono do nieruchomości wspólnej, koszt jej utrzymania rozłożony byłby niewłaściwie. Powierzchnia loggii lub balkonu przyległych do lokali o takiej samej powierzchni może być różna; właściciel mniejszego balkonu miałby taki sam udział w części wspólnej nieruchomości, jak właściciel lokalu, do którego przylega większy balkon czy nawet taras, i ponosiłby takie same koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, co nie znajduje uzasadnienia.”