Regulamin najmu lokali mieszkalnych

R E G U L A M I N

najmu  lokali mieszkalnych w Spółdzielni Mieszkaniowej „JUTRZENKA” w Krakowie


Niniejszy Regulamin został opracowany na podstawie ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego /tekst jednolity Dz.U. z 2005r. Nr 31, poz. 266 z późniejszymi zmianami/, zwana dalej ustawą ochronie praw lokatorów oraz 
§ 87-88  Statutu Spółdzielni Mieszkaniowej „Jutrzenka”.

I. POSTANOWIENIA OGÓLNE

Ilekroć w Regulaminie jest mowa o:

Spółdzielni- należy przez to rozumieć Spółdzielnię Mieszkaniową „Jutrzenka” w Krakowie, os. Jagiellońskie 19,

Zarządzie –  należy przez to rozumieć Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Jutrzenka” w Krakowie,

Radzie Nadzorczej – należy przez to rozumieć Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej „Jutrzenka”, w Krakowie

Najemcy lokalu mieszkalnego – osoby, które łączy ze Spółdzielnią umowa najmu lokalu mieszkalnego,

Wynajmującym Spółdzielnia Mieszkaniowa „Jutrzenka” w Krakowie,

Lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności,

Opłatach niezależnych od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii cieplnej, wody i odbiór ścieków, odpadów i nieczystości stałych. podatek od nieruchomości i gruntu, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu.

Lokalu zamiennym – należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony co najmniej w takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym.

Wartości odtworzeniowej lokalu - należy przez  to rozumieć iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

§ 1

1. Przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggi,  pralni, suszarni, wózkowni, strychów oraz piwnic.

2. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnie pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub  większej 2,20m należy zaliczać  do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40m, lecz mniejszej od 2,20m- w 50%, o wysokości mniejszej od  1,40m pomija się całkowicie.Pozostałe zasady obliczania powierzchni przyjmuje się  zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.Przy ustalaniu powierzchni użytkowej:

a)  nie uwzględnia się wnęk o powierzchni rzutu poziomego poniżej 0,1m2,

b)  liczby wynikowe /wielkości/ podaje się w m2 z dokładnością do 0,01m2.

§ 2

1. Spółdzielnia może wynajmować samodzielne lokale mieszkalne będące w jej    zasobach, do których nie ma ustanowionego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa odrębnej własności.

2. Zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego nie rodzi po stronie najemcy     roszczenia o przyjęcie w poczet członków Spółdzielni.

II. NAJEM LOKALI MIESZKALNYCH

§ 3

1. Decyzję w sprawie zawarcia najmu lokalu mieszkalnego podejmuje Zarząd,  uwzględniając warunki rodzinne i mieszkaniowe osób ubiegających się o najem,  po uzyskaniu pozytywnej opinii Rady Nadzorczej.

2. Umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony, z wyjątkiem umów najmu lokali dotychczas wynajętych.

3. W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie  swojego adresu zamieszkania. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną , uważa się za doręczoną.

III. PRAWA I OBOWIĄZKI  WYNAJMUJĄCEGO

§ 4

1. Prawa i obowiązki najemcy, wynajmującego, wysokość opłat z tyt. korzystania z lokalu i pozostałe warunki najmu, szczegółowo określa umowa, którą zawiera z najemcą Zarząd.

2. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejącychinstalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających  najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych, ciepła, energii elektrycznej,  dźwigów osobowych oraz innych instalacji urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku, określone odrębnymi przepisami

3. Do obowiązków wynajmującego  należy w szczególności:

1/ utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,

2/ dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa wyżej oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku  uszkodzonego niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,

3/ dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji  i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a/ napraw i wymiany wewnętrznej instalacji: wodociągowej, gazowej bez armatury i wyposażenia,  a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji  kanalizacyjnej centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej.

b/ wymiany stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych oraz tynków.

IV. PRAWA I  OBOWIĄZKI  NAJEMCY

§ 5

1. Przed wydaniem lokalu najemcy strony umowy najmu sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń.

2. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie przez najemcę lokalu.

§ 6

1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal mieszkalny oraz pomieszczenia przynależne, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz  przestrzegać Regulaminu porządku domowego. Najemca jest obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, i inne pomieszczenia gospodarcze / np. wózkownie, suszarnie itp. / oraz otoczenie budynków.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1/ podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin  ceramicznych, szklanych i innych,

2/ okien i drzwi,

3/ kuchni i grzejników wody przepływowej /gazowych, elektrycznych/, podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, spłuczek,  zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych  oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie  z ich wymianą,

4/ osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów,

5/ przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych,w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,

6/ innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a/ malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzonych tynków ścian i  sufitów,

b/ malowanie drzwi i okien, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych,

3.  Najemca może  wprowadzić w lokalu mieszkalnym ulepszenia tylko za zgodą Spółdzielni i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

4. Bez pisemnej zgody Spółdzielni Najemca lokalu nie może podnajmować go osobom trzecim, lub przyjmować je do współużytkowania, jak również nie może korzystać z lokalu na inne cele niż ustalone w umowie najmu lokalu mieszkalnego.

5. Najemca lokalu obowiązany jest do płacenia czynszu za każdy miesiąc,       niezależnie od tego, czy korzysta z lokalu czy też nie.

6.  Po rozwiązaniu Umowy Najmu – były Najemca obowiązany jest do zapłacenia czynszu za okres 14 dni niezbędny Spółdzielni na odnowienie lokalu, ustalony w protokole zdawczo-odbiorczym, jeśli z przyczyn leżących po jego stronie, nie przekazał lokalu Spółdzielni w stanie zdatnym do dalszego używania.

7.  Najemca lokalu odpowiada za wszelkie szkody wyrządzone Spółdzielni i osobom  trzecim, które powstały wskutek nie przestrzegania przez niego przepisów   związanych z używaniem lokalu lub z innych przyczyn leżących po jego stronie.

8. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody najemca obowiązany jest niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel /Spółdzielnia/ ma prawo wejść do lokalu w obecności  funkcjonariusza Policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, także przy jej udziale.

9. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność najemcy lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, Spółdzielnia obowiązana jest zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia najemcy, z czynności tych sporządza się protokół.

10. Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu najemca powinien także udostępnić Spółdzielni lokal w celu dokonania:

1/ okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac do ich wykonania,

2/ zastępczego wykonania przez Spółdzielnię prac obciążających lokatora.

11. Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga najemca jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt Spółdzielni do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu Spółdzielnia jest obowiązana udostępnić najemcy w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal.

Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie  może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

V. WYSOKOŚĆ CZYNSZU, KAUCJA.

§ 7

Wysokość czynszu najmu za wynajmowane lokale mieszkalne ustala zarządw oparciu o Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ustalania opłat za używanie lokali w Spółdzielni Mieszkaniowej „Jutrzenka” w Krakowie oraz rozliczania kosztów dostawy ciepła do budynków i dokonywania rozliczeń z użytkownikami lokali za centralne ogrzewanie.

§ 8

1. Najemca zobowiązany jest przed podpisaniem Umowy Najmu wpłacić kaucjęzabezpieczającą na znajdujące się w lokalu mieszkalnym urządzenia, na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja jest w wysokości dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu  obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2.  Po rozwiązaniu umowy najmu i przekazaniu lokalu Spółdzielni, kaucja będziezaliczona na ewentualne zobowiązania finansowe Najemcy, bądź zwrócona w kwocie równej  iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i dwunastokrotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji,  jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

3. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu należności Spółdzielni z tytułu najmu i zużycia urządzeń.

VI. PODWYŻKA CZYNSZU

§ 9

1. Spółdzielnia może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

2. Wypowiedzenie umowy najmu winno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie, termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego wynosi trzy miesiące.

3. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie najemcy Spółdzielnia w terminie 7 dni przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

§ 10

1. W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia najemca może zakwestionować podwyżkę o której mowa w § 9 ust. 1, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że  podwyżka jest niezasadna lub zasadna, lecz w innej wysokości albo odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na   Spółdzielni.

2. Najemca jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości, w przypadkach określonych w ust.1

1/ w razie zakwestionowania podwyżki- do dnia uprawomocnienia się orzeczenia  sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem, że w przypadku  uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za  używanie lokalu za zasadną choćby w innej wysokości niż wynikająca z  wprowadzenia, obowiązkiem najemcy jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym  czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

2/ w razie odmowy przyjęcia podwyżki -  do dnia rozwiązania stosunku prawnego  na podstawie którego najemca zajmuje lokal.

3. Gdy najemca nie skorzysta z prawa przysługującego na podstawie § 10  ust. 2 pkt. 1 lub pkt. 2, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w  wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

4.  Przepisy § 9 i § 10 nie stosuje się do podwyżek   opłat niezależnych od  właściciela.

5. Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może  być dokonywane częściej,  niż  co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła  obowiązywać.

6. W razie podwyższenia opłat niezależnych od właściciela, Spółdzielnia jest zobowiązana do przedstawienia najemcy na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Najemca obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do  pokrycia przez Spółdzielnię kosztów: dostarczenia do lokalu używanego przez najemcę wody i odprowadzenia ścieków, kosztów wywiezienia odpadów i nieczystości stałych, dostarczenia energii cieplnej, podatku od    nieruchomości i gruntów, opłaty za wieczyste użytkowanie.

7. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez Spółdzielnię tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy  bezpośrednio z dostawcą mediów lub z dostawcą usług.

VII. ROZWIĄZANIE   UMOWY   NAJMU

§ 11

1  Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić:

1/ na mocy porozumienia stron.,

2/ z upływem czasu na jaki była zawarta,

3/ za wypowiedzeniem dokonanym przez najemcę lub Spółdzielnię.

2. Wypowiedzenie stosunku najmu przez Spółdzielnię może nastąpić tylko   z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie   powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz powinno   określać przyczynę  wypowiedzenia.

3.  Nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego Spółdzielnia może wypowiedzieć stosunek najmu jeżeli najemca:

1/ pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny  z  umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący  lub uporczywy przeciwko  porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2/ jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie  o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i wyznaczeniu dodatkowego  miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3/ wynajął podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez  wymaganej pisemnej zgody Spółdzielni, lub

4/ używa lokalu, który wymaga opróżnienia  w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem  § 6 ust.11.

4. Spółdzielnia, jeżeli czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1/ z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,

2/ z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca  kalendarzowego osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu  położonego w tej samej miejscowości, a najemca może używać tego lokalu, jeżeli lokal spełnia warunki przewidziane  dla lokalu zamiennego.

5. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust.3  Spółdzielnia może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd  opróżnienia lokalu,  jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

6. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie  z innych lokali w budynku, inny lokator, lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

7. Współnajemca może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia  wspólne zamieszkiwanie.

8. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu  najemca jest obowiązany odnowić  lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w § 6 ust.2 pkt.3, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania  go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu  dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia dla urządzeń standardowych.

9. Najemca zobowiązany jest do wybiałkowania ścian i sufitów, odmalowania lamperii, dokonania niezbędnych napraw na koszt własny i w terminie 1-go miesiąca oddać lokal Spółdzielni, na którą to okoliczność obie strony spisują protokół zdawczo - odbiorczy.

10. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem § 6 ust.3 i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich  wartości  uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

VIII. ODSZKODOWANIE  ZA  ZAJMOWANIE  LOKALU  BEZ TYTUŁU PRAWNEGO

1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego po rozwiązaniu umowy najmu są obowiązane do dnia  opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

2. Odszkodowanie z zastrzeżeniem ust. 3, odpowiada wysokości czynszu, jaki Spółdzielnia mogłaby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, Spółdzielnia może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego lub socjalnego, jeżeli sąd orzekł  o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego  lokalu przez Gminę Miejską Kraków, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za  używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie  wygasł.

IX. POSTANOWIENIA KOŃCOWE

1.  Niniejszy Regulamin został zatwierdzony przez Radę Nadzorczą 
w dniu 23.09.2008 r. Uchwałą Nr 10/07/IX/2008.

2.  Postanowienia Regulaminu wchodzą w życie z dniem podjęcia Uchwały przez Radę Nadzorczą.

Traci moc regulamin najmu lokali mieszkalnych w SM „Jutrzenka” uchwalony przez Radę Nadzorczą w dniu 19.12.2006r. Uchwałą nr 207/83/2006.